6．内容をよく理解して契約書を交わす

重要事項説明を受けて疑問点をなくし、納得したら、いよいよ契約を交わすことになる。契約内容を十分理解した上で署名・押印すること。

下のチェック項目は、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」の内容にそってまとめたもので、ほとんどの契約書 ( 定期借家でない賃貸借契約書 ) に書かれた内容をカバーしている。
契約書の文面はわかりづらいかもしれないが、内容は重要事項説明書と共通の部分が多い。もし不明点があれば、不動産会社の人に質問してみよう。

● 契約書のチェック項目

□ 家賃の支払い方法	毎月の家賃をいつどんな方法で支払うかが記載されている。家賃は、家主へ直接支払う ( 持参または振り込み ) 場合と、管理する不動産会社を経由して支払う場合とがある。このとき、管理費も一緒に払う。
□ 家賃の発生	家賃は、原則として、リフォームなどが行われ住まいが入居可能になった時点で、即、発生する可能性があり、家賃の派生日 ( 契約開始日 ) は、契約書を取り交わす日と同日とは限らない。自分が実際に入居できる日を十分に考慮しながら、いつから家賃が発生することになるのかを事前に必ず不動産会社と相談しておく必要がある。
□ 契約期間	従来の賃貸借契約では、２年間の契約期間が設定されていることが多い。この期間が満了するとき、入居者は契約を更新するか終了させるか選ぶことができる。
□ 契約の更新	契約を更新するとき家賃とは別に更新料を支払うケースがある。その場合、契約書にその旨が明記されているのが普通だ。一般的には更新時の新賃料の１カ月相当分を支払う。
□ 賃料などの改定	契約更新時に家賃ならびに管理費が改定されることも多い。
□ 禁止事項	「他人に迷惑を与える行為」といった一般的な事柄のほかに、「ペット禁止」「ピアノ禁止」などと定められていれば入居者は従う義務がある。守らない場合は退去させられることもある。
□ 修繕費用の負担	入居後に部屋の設備などに不具合がおき、それが損耗等によるものであれば、修繕は家主負担が一般的。ただし、入居者の故意または過失によるものであれば、入居者の費用負担となる。
□ 契約の解除	入居者が契約書に記載されている事項に違反した場合、家主は契約を終了 ( 契約解除 ) させることができる。また、家主が契約書に記載されている内容に違反した場合は、入居者の側から契約を終了させることができる場合もあるが、いずれも不動産会社にすぐ連絡しよう。
□ 契約の解約	契約期間の途中で、入居者のほうから契約を終了させる ( 契約の解約 ) 場合は、家主にあらかじめ解約の申し出をする必要があり、契約書にはその取り決めが記載されている。退去予定日の１カ月以上前と定められていることが多いが、もし契約書に記載されていない場合は、契約前に必ず不動産会社に確認しておこう。
□ 敷金の返還及び保証金の償却	敷金は退去後に返還されるが、部屋に入居者の故意や過失による損傷や汚れなどがある場合には、この敷金から修繕 ( 原状回復 ) 費用が精算され、残金が戻ってくることになる。ただし、敷金以上に修繕などの費用がかかってしまった場合には、不足分を支払わなければならない。敷金の扱いについて契約書に明記されていないときは、不動産会社に確認を求めよう。また敷金ではなく保証金の場合は、必ず償却の有無と金額を確認しておこう。
□ 原状回復	入居者の通常の使用による損耗や経年変化に伴う部分は、一般的には家主が負担し、これを除いた故意や過失による汚れ・破損の費用は入居者負担とするケースが多い。しかし物件によりケース・バイ・ケースなので、契約前に確認しよう。

契約を解除するには？

契約書に書かれている取り決めに従って、手紙や電話で家主に解約を申し出れば、解約できる。急な転勤の場合も、申し出た期日から契約書に定められた期日分の家賃を支払えば、解約は可能である。解約したら、契約終了日までに引越しを済ませ、部屋を明け渡す。家賃は、契約終了日までの分を日割り計算で支払うことになる。

退去時の修繕費用の負担は？

国土交通省のまとめた民間賃貸住宅における退去時の原状回復に関するガイドラインによれば、「入居者が通常に使用していた程度の部屋の汚れや経年変化による設備の損耗などは、家主側が修繕費用を負担する。それ以外の、入居者の故意あるいは過失によって部屋を汚したり、壊したり、また勝手に造作を変えたりしたような場合には、入居者が負担する」という考え方を、一般的な基準としている。

退去時の敷金の返還は？

退去時には敷金を精算することになるが、未納の家賃があった場合や原状回復のために要した修繕費などが差し引かれて、退去後に返還される。返還額、返還日、返還方法については、退去日前までに確認しておきたい。通常、解約後１カ月後ぐらいに返還されることが多い。